李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议回顾总结2023年工作，系统部署2024年重点任务。

　　2023年，兼顾“稳支柱、防风险、惠民生”

　　2023年是三年疫情转段后经济恢复的一年。基于此，要在稳中起好步、在进上下功夫，稳支柱、防风险、惠民生，为经济做贡献、为民生提品质，这也是2023年住房城乡建设工作的总体基调。

　　具体落实从理念和行动展开。理念上，让人民群众安居为基点，以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。这既是立足于当下，即基于“住有所居”的出发点，以稳行业、稳市场实现稳支柱，支撑经济恢复稳定，也是着眼长远，即人民群众对居住需求从“有没有”转向“好不好”的背景下，通过推动“四好”，建立高质量发展的路径。

　　行动上，最重要的就是着力稳定房地产业和建筑业“两根支柱”。住房和城乡建设领域管理着两个支柱产业——建筑业和房地产业。2022年，两个产业增加值合计占GDP的比重达13%。把两根“柱子”稳住，对稳定经济大盘、对疫后经济恢复有重要意义。因此，房地产市场和行业的稳定不言而喻，在2023年住房和城乡建设行业重点任务盘点中也排在第一位。

　　稳定行业和市场的总体指导思想，就是“增信心、防风险、促转型”，增信心放在第一位。主要原因在于，2023年行业供给端出现了一些债务违约风险，加上经济复苏阶段消费端活力不足，商品房交易量价延续2022年的下行态势，居民对行业和市场的信心不足，反过来又冲击到行业供给侧和市场交易情绪，导致供需两端形成负反馈循环。

　　因此，2023年房地产工作主要集中在调整优化调控政策，满足合理的住房需求。比如，重点城市施行“认房不用认贷”，降低首付比例和利率、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税、降低二手房买卖中介费等一系列措施，指导地方因城施策、一城一策、精准施策稳定市场。这些措施的目的就是降低住房消费的成本和门槛，以促进市场循环稳定市场信心。

　　从效果来看，根据国家统计局的数据，截止到11月，今年全国商品房销售面积和金额同比分别下跌8.0%和5.2%，跌幅比去年全年（分别为-24.3%和-26.7%）明显收窄。从价格来看，尽管房价延续下跌，下跌城市数明显增加，但房价回调有利于实现刚需和改善型住房需求。比如，11月份70城二手住房价格同比下跌3.7%，68个城市下跌，但交易量明显提升。

　　根据克而瑞的统计，11月17个重点城市二手住房成交面积同比增长22%。12月上半月，中信证券监测的14个城市二手住房网签套数同比增长25.1%，自9月以来连续4个月正增长。新房和二手住房合起来的交易量实现同比正增长，对于稳市场、稳预期和惠民生是有利的。

　　在房地产供求关系发生重大变化，考虑到亟待迈向高质量发展阶段，加快建设新发展模式，以及百姓对于房地产已经从“有没有”转向“好不好”的阶段，“今年很多工作是开创性的，难也要干。”这就是住房保障领域的新部署、新思路，即城中村改造、规划建设保障性住房和“平急两用”等“三大工程”，也是衔接当下和长远，建设房地产新发展模式的抓手。

　　其中，城中村改造解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，即低成本的、职住平衡的、品质保障的配租型住房需求；保障性住房解决的是工薪阶层、人才群体的配售型保障需求，解决商品房需求不足的问题；“平急两用”基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。本质上，新时期住建系统的“三大工程”，都是在供给侧做改革以匹配需求。

　　2023年，“三大工程”处于谋划部署、摸清底数和需求、确定主体和项目、编制规划和方案等准备阶段。截止到10月份，住房和城乡建设部城中村改造信息系统已入库城中村改造项目162个。国家开发银行近日在福州落地全国首笔配售型保障性住房贷款，新一轮保障性住房规划建设启动。同时，各地也正在上报项目，上海、深圳、长沙等不少城市已开工了一批项目。同时，住房保障的其他工作，比如推进保障性租赁住房、老旧小区改造、城乡危房改造等等，也在按部就班地推进。

　　2024年，发力新模式、转换新赛道

　　对于2024年的工作，会议指出，明年的工作要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，重点抓好4大板块18个方面工作。在住房和房地产板块，工作推进的指导思想就是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。近年来，随着商品房市场回调，“房住不炒”日益深入民心，住房需求开始回归居住和民生导向。

　　从“七普”数据看，住房需求潜力还很大。房子是不动的，但人是流动的。2020年，全国流动人口有2.2亿人，人户分离人口为4.93亿人。未来，人口“跨城流动”逐渐取代“从乡到城”流动，住房需求还有潜力。

　　另外，人口密集的东部地区，2000年以前建成的住房占40%，部分内地省级全域社区的物业服务覆盖率不足50%，6个省的生活服务设施（有管道自来水、独立厨房、水冲式卫生厕所、洗澡设施等）综合完备程度不足 80%，这些都是住房需求的潜力。但供求关系发生重大变化，居民的住房诉求发生重大变化，要实现供求关系平衡，就必须要在供给侧做文章。

　　也就是，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上“好房子”。在会议通稿中，7次提出“好房子”，“好房子”有多个维度，但首先要从“以人为本”的角度出发，最主要的问题就是解决百姓“有房住”的朴素愿望。因此，2024年的首要工作还是要稳定房地产市场，一方面是要满足刚性和改善性住房需求，另一方面就是推进“保交楼”。

　　近期，中央经济工作会议提出多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，加上多家银行于12月22日下调存款挂牌利率，预计LPR报价和按揭利率下行的可能性增加，稳定需求端以“先立后破”。保交楼方面，此次会议提出“落实属地责任”，意味着在保交楼进入攻坚阶段，要兜牢地方的主体责任，这是稳预期的关键。另外，在防风险方面，明确了重拳整治房地产市场秩序，意味着夯实法治化处置风险的原则，惩处恶意逃废债务和保交楼责任的行为。

　　构建房地产发展新模式是2024年的重点工作。近年来，尽管在纾困市场方面的政策不遗余力，但从商品房市场运行态势来看，下行的压力仍较大，可见必须要“破旧立新”，即破除旧模式、立起新模式。近期，中央经济会议提出“加快构建房地产发展新模式”，前缀是“加快建立”，过去是“探索建立”。

　　落实新模式的体制机制，就是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，“以人定房，以房定地、以房定钱”，根据户籍人口、常住人口、流动人口的规模，分布在什么区域，年龄、家庭、收入结构是什么等，规划需要什么房子、需要多少、在哪布局等。

　　基于此，各地规划房子的规模、分布、种类，比如商品住房、租赁住房、保障性住房等。然后，根据住房规划，决定土地和资金要素配置，比如供应多少地，存量盘活和新增供应的比例。如果靠存量盘活筹建配租和配售型的保障性住房，土地来源可以是非住宅用地（商办、工业、集体建设用地等），但需要改变功能。如果是新增供地，要确保保障性住房的刚性比例。

　　最后，根据建设的房子和供应的地块，以及配套的教育、医疗、养老、托幼等公共设施，计算需要投入的资金及渠道，包括市场化资金和公共资金，前者有银行开发贷款、按揭贷款，市场投资资金（比如保租房、长租房专项债券或REITs），后者包括保障性安居工程资金、中央预算内投资补助、财政贴息等。“人、房、地、钱”要素联动确保供需匹配，才能防止大起大落。

　　另外，会议还强调，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。告别大规模建设进入存量时代，部分房源进入中年阶段，到了需要保养的时候；另一方面，前期建设速度太快，部分物业的建筑质量问题开始显露。因此，需要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。根据体检的结果，基于补短板的需要，从公共维修基金升级到房屋养老金和保险制度。

　　笔者建议，就如同个人养老金制度由“三支柱”、个人与公共账户构成一样，房屋养老金制度也应该由几个支柱构成，也有个人和公共账户。第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等，这些资金进入公共账户。第三支柱，应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。

　　会议还提出，实施好“三大工程”，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。新市民、青年人、农民工是当前及未来住房需求的主体，也是稳定行业和市场的生力军。但是，现有的商品房为主的供给模式，解决不了他们的需求。

　　这也是行业稳定面临较大压力的原因。未来，针对这类人群的需求特征，比如低成本、小户型、职住平衡、配套完善、逐步升级，不挤压生活消费等，加快供给侧结构性改革以适应和牵引需求。“三大工程”的城中村改造、配售型保障性住房，以及保租房、长租房等，都是新赛道，但规模待增加、品质待强化。未来，要以“好房子”标准和“人、房、地、钱”要素联动，实现规模放量，同时让上述人群能享受到相对均等化的公共服务和居住体验，以顺利实现赛道的转换。